Tranh chấp chung cư chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

.

Tranh chấp chung cư chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Lê Anh

(Địa ốc) - Các quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” với thực tế khiến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày một phức tạp.

Một khu căn hộ mới xây dựng tại TPHCM. Ảnh: Lê Anh

Quy định vênh với thực tế

Có kinh nghiệm 5 năm trong vai trò thành viên ban quản trị một chung cư ở quận Thủ Đức, ông Nguyễn Phước Long có thể chỉ ra hàng loạt bất cập trong quy định quản lý chung cư hiện nay.

“Khi một hộ dân trong chung cư thay đổi thiết kế căn hộ thì lẽ ra phải phạt hộ dân đó, nhưng cơ quan chức năng lại phạt ban quản trị. Tiền đóng phạt được lấy từ 2% quỹ bảo trì. Nhiều hộ dân rất bức xúc vì cho rằng họ không làm sai nhưng vẫn phải bỏ tiền đóng phạt”, ông Long nói.

Ông Long cho biết các quy định về quản lý chung cư đã có nhưng việc thực thi không tốt dẫn đến chủ đầu tư chây ì hoặc tìm cách lách luật. Chẳng hạn, quỹ bảo trì của những chung cư có quy mô lớn lên đến gần 20 tỉ đồng. Số tiền này còn lớn hơn vốn của nhiều công ty bất động sản hiện nay nên bị nhiều chủ đầu tư “ôm” luôn để kinh doanh. Khi cư dân đòi trả lại thì chủ đầu tư chỉ trả nhỏ giọt theo từng đợt, hoặc chỉ khi nào dự án có sửa chữa thì mới trả.
Nghị định 139/2017 quy định phạt 100 -150 triệu đồng đối với chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì, đã bị cư dân phản đối quyết liệt, nhưng không mấy ai bị phạt.

“Đó là chưa kể nhiều chủ đầu tư còn đứng ra lập công ty con để quản lý tòa nhà, như vậy không khác gì vừa ‘đá bóng vừa thổi còi’. Cư dân vào ở không có quyền lợi, trách nhiệm gì ngoài nộp tiền”, ông Long bức xúc.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, tính đến tháng 6-2018, TPHCM có 935 chung cư cao tầng, thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp. Từ đầu năm 2018 tới nay, tình trạng tranh chấp chung cư trên địa bàn tiếp tục diễn biến phức tạp. Tranh chấp không chỉ dừng ở những vấn đề ban đầu như tiến độ bàn giao nhà, thành lập ban quản trị… mà ngày càng phức tạp hơn khi các hộ dân vào sinh sống, khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.

Ông Bùi Văn Hiếu, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TPHCM, cho biết các nội dung tranh chấp, khiếu nại chủ yếu tập trung vào các vẫn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người ở chung cư như sở hữu chung, sở hữu riêng, phí bảo trì, bàn giao sổ hồng.

“Tranh chấp ở nhiều chung cư kéo dài nhiều năm, dẫn tới việc cư dân kéo lên Sở Xây dựng, UBND TPHCM phản đối, rồi gửi đơn khiếu kiện nhiều nơi. Thậm chí, Sở phải đứng ra làm trung gian giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân. Tuy nhiên, nhiều vụ việc vẫn không được giải quyết khi hai bên không tìm được tiếng nói chung”, ông Hiếu nói.

Trên bình diện cả nước, báo cáo hồi tháng 6 của Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng), cũng cho thấy có 215 dự án chung cư đang có khiếu nại, tranh chấp. Trong số này, có tới 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân. Trong đó, vấn đề bức xúc nhất của cư dân là kinh phí bảo trì và phần sở hữu chung.

Cụ thể, 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (chiếm 36%). Ba dự án chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng (khoảng 3%). Thậm chí, chủ đầu tư còn chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác (bốn dự án, tương đương 4%).

Chỉ ra nguyên nhân dẫn tới tranh chấp ở chung cư ngày càng tăng, Bộ Xây dựng cho rằng hiện nay quá trình triển khai văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các địa phương chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Các hành vi vi phạm trong xây dựng đầu tư, quản lý vận hành nhà chung cư chưa được các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để. Đồng thời, việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm chưa có hiệu quả.

Cư dân phải “soi” kỹ hợp đồng

Trước tình hình tranh chấp nhà chung cư diễn ra ngày càng nhiều, PGS.TS. Trần Chủng, Trưởng ban chất lượng, Tổng hội xây dựng Việt Nam, cho rằng trước hết người mua căn hộ chung cư phải xử lý được những gì không minh bạch trong hợp đồng mua bán. Mặc dù hiện nay đã có hợp đồng mẫu nhưng người dân cần xem lại hợp đồng này đã thực sự bình đẳng giữa người mua và chủ đầu tư hay chưa. Nếu bất cập thì cần bổ sung quy định, chế tài và ngược lại, điều khoản nào không cần thiết thì lược bỏ.

“Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc tranh chấp là họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt”, ông Chủng nói.

Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì người dân có thể khởi kiện ra tòa. Đối với các cơ quan quản lý, ngoài việc ban hành các văn bản phù hợp thực tế thì nên xem xét không cấp giấy phép dự án mới cho chủ đầu tư thiếu năng lực và đang có dự án tranh chấp với cư dân.

Ông Nguyễn Phước Long cho rằng để hạn chế tình trạng các chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân, Nhà nước nên sửa quy định cho cư dân đóng quỹ bảo trì hàng năm chứ thay vì đóng cùng lúc mua nhà.

“Việc đóng quỹ bảo trì chung cư hàng năm là hợp lý, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Hơn nữa, theo quy định, mỗi dự án đều có thời gian bảo hành, trong thời gian đầu, khi chưa thành lập được ban quản trị nếu tòa nhà có sự cố hỏng hóc thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm sửa chữa, chứ không thể lấy 2% của cư dân để giải quyết. Phí 2% chỉ sử dụng khi nào hết thời hạn bảo hành của chủ đầu tư” ông Long đề xuất.

Ngoài ra, để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu các cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật thì các chủ đầu tư sẽ làm đúng, từ đó sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên.

Nguồn: www.thesaigontimes.vn